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      存量資産大閱兵,鼎世負責購物中心“後半生”

      2017-08-01 | 分享至  

      在過去不久的博鳌房地産論壇上,“運營”二字被頻頻提起。

      經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉強調:運營能力,決定了自持物業的潛在價值。

      另有專家提出,商業地産的市場化目前還處在較低的狀態,資産運營和管理服務的發展成熟程度仍有巨大的發展空間。


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      鼎世商業爲鄭州朗悅Parkin公園茂提供定位策劃等服務


      中國消費市場巨大,但此前商業地産在建設階段對于未來運營方面的考慮甚少,如今中央提出實體和運營轉型,潛在消費力以及消費者在精神層面的需求也在不斷提升。


      在這樣的行業背景下,堅持以“資産價值運營管理爲核心”的鼎世集團踩在了商業地産服務的關鍵點上。鼎世如何助力商業項目在衆多競爭對手中脫穎而出,實現資産價值的提升?


      近日,贏商網記者來到鼎世集團采訪了各版塊的掌舵人,從他們的口中獲悉更多對中國商業地産市場的看法,探尋集團各版塊業務如何深入環環相扣的商業運營周期中。


      在鼎世集團吳旭輝先生看來,商業地産由過去開發銷售的模式,正慢慢向資産管理、營運持有的模式轉變。而鼎世自創立之初就提出企業和社會需要長久而持續的運營能力,區別于注重短期盈利的公司,鼎世在企業發展和版塊建設中,更爲強調可持續運營的長期業務。

       

      1.貫穿商業地産各環節的精准服務


      梳理鼎世合作過的項目,不難發現它在新項目打造運營上的功力沉澱多年。


      在與華潤置地鄭州萬象城的合作中,鼎世提供了市場調研和之後的整改建議,就在上個月鼎世商業再次與華潤置地再次攜手,爲濟南萬象城提供商業市場調查服務。


      實際上,市場調查業務是鼎世商業推出的首項業務,也是強項。在鼎世商業總裁刁睿女士看來,目前商業地産領域80%都是地産商,在商業領域的運營管理經驗較不足,在做整個項目的決策時,很難從消費者的角度去考慮問題。而鼎世與大數據公司合作的市場調研業務就是要幫助他們了解市場環境、目標商圈及客群。


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      鼎世商業研發課題:上海市代表性區域商業中心商業調查


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      鼎世商業爲華潤置地鄭州萬象城提供市場調研、整改建議等服務

       

      當然前期調研只是切入的一個小點,鼎世商業在更多項目合作中從前期定位深入到後期的招商與零售端中,做到精准化服務。在與唐山勒泰中心的的合作中,鼎世提供了定位規劃、建築設計、室內設計、景觀設計、美陳,該購物中心強調體驗感,擁有全國首家超萬平米室內水世界樂園、冰雪主題樂園、大型室內空中廣場,以及河北首家室內極速卡丁車館等創新業態。


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      鼎世商業爲唐山勒泰中心提供定位規劃等服務


      另一方面,根據贏商網的研究顯示,預計2017-2018年購物中心入市數量達峰值後,購物中心增量將會開始放緩,進入存量階段。


      刁睿女士也強調,隨著國內開發商存量和持有型物業的快速積累,鼎世在改造類、更新類的業務以後將越來越多。

      ·      一種類型是商場必須要進行的更新換代;

      ·      另一種則是市面上很多良莠不齊的物業,本身連招商都是問題。

       

      在這兩種情況下,鼎世將從服務咨詢和設計的角度切入項目,幫助其提升本身的價值。


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      鼎世商業爲上海光明地産集團金山koko都樂彙提供商業策劃定位、招商代理、運營管理等服務

       

      據了解,最近上海兩大知名購物中心的改造項目:百聯集團一百商城及五角場萬達廣場地下一層的改造策劃都有鼎世的身影。

       

      2.整合建築設計縱向産業鏈


      在業內,商業地産人尤其是建築師可能會把《商業空間控制手冊》翻上好幾遍,這本由鼎世撰寫的商業地産建築設計手冊在業內已是“教科書”般的存在。


      作爲鼎世集團最先推出的業務,鼎實建築從一開始就不認爲商業地産建築只是單純地鋼筋水泥的堆砌,而是始終將産業和商業的需求融合到建築中,從商業的視角重新去诠釋設計服務,讓設計爲後期的招商運營奠定基礎,體現資産價值。


      在建築設計這一版塊,鼎世與國內一線開發商綠地集團、萬達集團等的合作非常密切,提供的服務包括規劃建築設計,商業空間設計,設計總包管理,BIM咨詢,設計施工一體化等。其中:


      ·      與萬達合作的項目:上海金山萬達、杭州拱墅萬達、南昌萬達茂等;


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      鼎實建築爲南昌萬達茂提供建築設計、BIM咨詢等服務

       

      ·      與綠地合作的項目:武漢綠地光谷中心城、成都綠地跨茂港、長沙綠地武廣新城等。


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      鼎實建築爲武漢綠地光谷中心城提供建築設計等服務


      針對商業設計市場存在的一些痛點,鼎世集團董事、鼎實建築總裁謝璇分析道, 通常較複雜的商業設計可能會由數家顧問公司同時協同推進一個項目,如何完整准確地傳遞商業需求並保證其可實施性是目前較大的一個問題,一些項目實施過程中業主需要進行設計管理的對接口非常多,而由于每一家顧問都對設計、招商等理念有不同看法,導致難以協調,整個項目時間上不可控,理念完成度不高,形象不統一。


      相比之下,從商業建築設計領域來看,鼎實建築就已經構建了一條縱向的完整鏈條,可以從商業規劃、建築設計、商業空間到景觀、燈光、幕牆及標識導視設計等全程參與,從各個專業的角度達成對商業價值創造的理解和共識,從始至終完整地貫徹統一的商業邏輯和商業理念。


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      鼎實建築爲綠地集團成都跨茂港提供規劃定位、方案設計等服務


      同時,對于複雜的綜合體項目,鼎實建築有成熟的“設計總包管理體系”,作爲中間人承擔起所有設計分項總負責的角色,直接對接業主集團公司及下屬項目公司,對項目所有的設計計劃、成本控制及實施品質進行全面管理。在技術上,BIM設計體系又對商業設計的品質做到全程控制。


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      鼎實建築爲青島萬豪酒店提供建築設計、設計總包管理、BIM咨詢等服務


      另外,商業地産空間塑造上最近比較熱門的詞彙是場景化、體驗化。但是這樣的複雜組合需求如何落實在設計上,仍是難題。而鼎實建築從消費者的角度作爲切入點,通過對客群的分析細化其空間需求、情感需求、社交需求等諸多訴求,以人的不同體驗和活動組織動線與空間,從而創造一個既滿足項目業主以及租戶的個性化需求,又營造匹配消費者特點的複合空間場景。


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      鼎實建築爲光控重慶-大融彙-朝天門中心提供商業空間整體設計等服務

        

      3.走在資産證券化的前頭


      萬科商業印力商用置業董事長、總裁丁力業曾說過,對于商業地産而言,開發和服務是基礎,金融是知識和紐帶。


      在財視中國舉辦的2017地産股權投資與REITs年會上也提到,2016年及2017年上半年房地産投資整體的交易總額非常旺盛,包括零售商業領域。


      從市場情況來看,國內相對領先的商業地産開發商已開始嘗試資産證券化,如:


      ·      去年6月份新城控股宣布將上海青浦吾悅廣場作價10.5億轉讓予東證資管—青浦吾悅廣場資産支持專項計劃,被視爲國內首個商業綜合體資産證券化;

      ·      中糧集團旗下的大悅城地産也在去年10月宣布啓動“大資管”戰略,正式向資産管理上轉型;

      ·      銀泰的“類REITs”産品也于去年曝光......

       

      未來,資産證券化將開始成爲商業地産發展的重要路徑。

       

      在這方面,鼎世集團早已瞄准商業地産資産金融化的業務,鼎世資本應運而生,旗下包括資産經營管理、私募基金和股權投資、IP導入及特色小鎮項目。


      吳旭輝先生介紹稱,鼎世資本以專業的角度參與主導或協同委托人收購運營優質資産、收購提升和處置地産業務的不良資産、盤活存量,實現資産增值。


      除收購與管理資産業務,鼎世資本還將爲客戶提供多元化、全生命周期的金融服務,幫助其成爲以資産管理爲主導,全價值鏈投資理念的金融服務公司。


      值得一提的是,鼎世在協助客戶引入資本和資産管理時,以戰略投資人身份介入項目,而不是一個“高利貸”借款人,與項目方共捆綁、同進退,這種方式使得雙方能相互信任,更好地協作。鼎世資本的根本是爲投資人做好整個投資過程中的資産管理,減少其風險,提高投資收益。


      近兩年大熱的特色小鎮和美麗鄉村建設,鼎世資本也有參與投資建設。目前吉林松原查幹湖生態旅遊特色小鎮、蕪湖紅楊鎮西河糧站古韻文化産業園兩大重點項目正在推進中。


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      鼎世資本傾情打造吉林松原查幹湖生態旅遊特色小鎮


      爲何鼎世在商業地産業務中可以樣樣通吃,持續獲得業界高度認可,吳旭輝先生強調,這得益于集團以資産價值運營管理爲核心的全産業鏈布局。此外,鼎世中高層管理團隊多以80後爲主,這樣一支團隊更具創興能力,會根據市場變化快速反應、調整方向,在運營管控上也更強調扁平化和低成本運行。


      通過資源和業務的整合,鼎世商業、鼎實建築以及鼎世資本貫穿了一個商業項目“投融建管退”的全過程。

       

      4.縱深業務外的思考


      在縱深商業地産業務之外,鼎世集團也在提前進行細分的産業規劃,借助細分産業,滿足開發商不同階段或者不同業務層面的需求,完善以資産價值爲核心的全産業鏈布局。


      未來,鼎世將會投入更多在實體商業上的實踐上,如增加獨有的IP內容資源及特質商業主力店合作資源,目前旗下已擁有夢幻海洋館、自然水景館、兒童樂園、養老地産綜合服務品牌等衆多IP,並與室內動物園、韓式時尚品牌集合、台灣文創集合等主力店合作。在鼎世參與合作的特色小鎮或商業項目中,這些IP和主力店都將幫助其形成獨特個性。


      另一方面,刁睿女士指出,相對建築設計而言,商業服務較難完全介入到客戶項目中。所以,鼎世下半年的工作重點將由服務商轉向運營自己的項目,通過從一些産業型、社區型商業的切入,增加公司自身開發項目和産品的比例。


      據悉,鼎世集團投資打造的品牌時在家專注于商業社區運營,目前已在上海嘉定開設第一家生活概念店。未來兩年內,時在家將在國內開設十家以上的實體店,這透露的或許就是鼎世正向運營商轉型的訊息。


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      鼎世集團投資打造的品牌時在家專注于商業社區運營


      商業地産之外,中福醫養板塊將成爲鼎世繼建築、資本、商業後第四大重點業務。未來鼎世將從四大業務切入醫養行業,包括科技研發、展示體驗、醫療健康體驗、規劃研發及技術咨詢。對養老産業的重視,不僅是對國家養老政策的支持,也是集團長遠發展的考慮。